Макроэкономическая ситуация в РФ

Обзор рынка недвижимости России начинается с исследования макроситуации в стране, которая прямо отображает реальные перспективы рынка недвижимости в России в целом.

Достаточно сложно определить, как общее состояние экономики страны влияет на рынок недвижимости и анализ рынка недвижимости в России в целом, но точно известно, что резкий спад в экономике страны повлечет за собой и падение цен. Но при небольшом спаде, зависимость уровня ВВП и стоимости на развитие рынка недвижимости в России может быть  пропорциональна. При возможности появления кризисной нестабильности, люди стремятся приобрести уверенность и стабильность и многие ищут данные составляющие в покупке недвижимости, далее растет спрос и как следствие, цены.

Так, согласно данным Росстата индекс физического объема валового внутреннего продукта в 1 квартале 2014 г. составил 100,9 % по отношению к тому же периоду 2013 г., во 2 квартале 2014 г. индекс ВВП 100,8% относительно 2 квартала 2013г.

В целом можно отметить, что динамика индекса ВВП страны имеет положительную стабильную динамику, но рост ВВП в 1 квартале 2014 г. составил 0,9% – это значение ниже прогнозируемого Минэкономразвития, которые рассчитывали, что ВВП разгонится до отметки в 1,1%.

Годовой индекс ВВП в 2013 г. по отношению к 2012 г. показал падения в 2,1%.

На конец 2014 года прогнозируется прирост ВВП в 3,38%, но к 2015 г. темпы прироста уровня ВВП снизятся до 2,34%.

Согласно данным Министерства экономического развития Российской Федерации снизился общий объем работ в строительной отрасли, показатель августа 2014 г. составил 3,4%, итоговый показатель объема работ с января по август составил 3,1% по отношению к тому же периоду 2013 года.

Тем не менее, на общем фоне падения строительства, объем ввода в строительство новой недвижимости значительно превышает прошлогодний показатель.

В августе 2014 года, по отношению к прошлому году того же периода, чистый прирост составил 10,7%, в целом за восемь месяцев 2014 г. прирост оказался на уровне 28,2% в сравнении с прошлым годом.

Касаемо основных экономических показателей – «двигателей» экономики, их стоимость в 2013 г. уже охарактеризовали как относительно стабильную, стоимость барреля экспортной нефти за 2013 г. будет в приделе с 102-110$.

Средняя стоимость в зависимости от колебаний курса доллара составила в 2013 г.- 108$, на конец 2014 г. средняя стоимость барреля нефти прогнозно задержится у отметки в диапазоне с 109,30-109,95 долл. США.

В сентябре 2014 г. индекс потребительских цен по отношению к 2013 г. того же периода показал прирост в 0,8%, а значить, что инфляция в стране набирает обороты. Кроме того, этому свидетельствует и среднее значение уровня инфляции по 3 кварталам 2014 года по отношению к предыдущему году того же периода, за 3 квартала 2014 ср. знач. индекса инфляции 100,7%, по отношению к 100,5% к предыдущему году того же периода.

Значить, согласно данным экономических показателей по стране, можно сказать, что экономика страны находится в стадии стагнации.

Объем ипотечного кредитования в РФ показал рост до 1,3 трлн. руб., что на 23,08% больше показателя 2012 г. и на 85,71 % показателя 2011 г. На конец 2014 г. прогнозируется, что показатель ипотечного кредитования будет на уровне с 1-1,15 трлн.руб., что на 23,08-11,54% меньше показателя 2013 г., тогда к 2015 г. эта динамика вновь будет возрастающей, и показатель по ипотеке покажет рост на 13,04% от показателя 2014 г.

На 2013 г. в столице Москве было выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, из общего объема это 4,5%, а менее всего был кредитован Татарстан, там было выдано 3,9% от общего объема ипотечных кредитов.

В 2013 г. доля ипотечных сделок выросла на 4,1% по отношению к 2012 г. и на 7,0% по сравнению с 2011 г., уже к концу 2014 г. доля ипотечных сделок снизится до 22,5 % или на 2,05% по сравнению с 2013 г., но к концу 2015 г. опять вырастит до 23,58% или на 1,03%.

При анализе факторов, влияющих на стоимость жилья и ипотечное кредитование, стоит учитывать, что в кризисный период снижение стоимости квадратного метра способствует росту доступности ипотеки для населения, а повышение стоимости действует на ипотечный рынок обратно, общему торможению развития рынка.

Рынок жилой недвижимости в России.

Динамика строительства и динамика ввода жилья в эксплуатацию

Показатель объема выполненных строительных работ, как и динамика ввода строительных объектов в эксплуатацию как ни как лучше отображают состояние рынка недвижимости в России.

В 1 квартале 2014 г. было введено в эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв.2013 г. на 3229,75 кв.м., что на 23,69% больше 1 кв.2013 г., чистый рост составил 131,04%, а прирост в 31,04%. Второй квартал 2014 г. также обозначился ростом по отношению ко 2 кв.2013 г., так было введено на 3568, 24 кв.м. больше жилой площади чем во 2 кв.2013 г., в прогнозном 3 кв. 2014 г. объем введенной в эксплуатацию жилой площади уменьшится на 9,85% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, рост показателя будет на уровне 91,03%, соответственно прирост отрицательный в 8,97% в сравнении с 3 кв. 2013 г.

В прогнозном I кв.2015 г. будет введено эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв.2014 г. на 3,48%, чистый рост составит 103,68% по отношению к аналогичному периоду 2014 г., прирост в 3,68%.

Динамика объема работ показывает в августе 2014 г. снижение по отношению к предыдущему месяцу, в среднем на 4,40% прирост отрицательный на уровне 3,20%, средний показатель роста объема работ за 8 месяцев 2014 г.- 101,86%, показатель прироста стабильный в 1,86%. Подобный прирост/рост наблюдался в этом же году в июне-июле месяце.

Ценовая ситуация на вторичном рынке
Специалистами «Российской Гильдии риэлторов» было проанализировано 34 города и региона страны для того, чтобы составить общее представление о ценовой политике на рынке вторичной недвижимости в 2013г.

Средневзвешенная цена по количеству предложений жилой площади на вторичном рынке недвижимости 52,88 м², стоимость ниже средней зафиксирована в 19 городах и районах, самая низкая средняя стоимость предложения в Шахты, Ростовской области- 30,4 м², Ставрополь – 35,4 м², Салават, Республика Башкортостан –  39,5 м²

Общий объем предложений на вторичном рынке недвижимости 2013 г.-  232 тыс. предложений.

Наибольший прирост   стоимости в 2013 г. при инфляции в 6,5% был в Ишимбае – 15%, не значительно меньше в Ульяновске 14% и в Кирове 12%, в Тобольске наименьший, но значительный прирост в 10,8%.
Наименьший прирост стоимости квадратного метра жилой площади был зафиксирован в Салавате, Республика Башкортостан – 3%,  в Твери- 2,2%, в Чебоксарах – 0,6%.

  Динамика цен на первичном рынке и сопоставление со вторичным

Аналитиками из РГР также были собранны данные о ценовых изменениях и установленном уровне цен на первичном рынке недвижимости.

Так, наименьшая средняя стоимость жилой площади на «первичную площадь»,  она составила – 58,14 тыс.м.кв., в Шахтах, Ростовской области – 30,9 м², в Ставрополе – 35,5 м², Ишимбаях – 38,4 м² и Салавате -39,4 м². В Самаре чуть более средней квадратичной стоимости 58,5 м²

Также, наибольший прирост стоимости с учетом уровня инфляции в 6,5% наблюдался в Омске – 12,8%, кроме того в Тюмени 10,9%, а также Московской области – 8,2%. Тогда как снижение номинальной стоимости на квадратный метр жилой площади на первичном рынке России наблюдался в Казани – 2,9%, Перми – 2,6% и Ставрополе – 2,6%

Выводы

Проанализировав развитие рынка недвижимости России за прошлые периоды, можно сделать вывод, что современный рынок недвижимости в России формируют такие основные факторы.

1.Индекс ВВП. ВВП страны имеет положительную стабильную динамику, но рост ВВП в 1 квартале 2014 г. составил 0,9%, это значение ниже прогнозируемого Минэкономразвития, которые рассчитывали, что ВВП разгонится до отметки в 1,1%.

Годовой индекс ВВП в 2013 г. по отношению к 2012 г. показал падения в 2,1%. На конец 2014 года прогнозируется прирост ВВП в 3,38%, но к 2015 г. темпы прироста уровня ВВП прогнозируется, снизятся до 2,34%.

2. Экспортный потенциал важнейших сырьевых ресурсов страны. Стоимость барреля экспортной нефти за 2013 г. будет в пределе с 102-110$, средняя стоимость в зависимости от колебаний курса доллара составила в 2013 г.- 108$, в 2014 г. средняя стоимость барреля нефти в 2014 г. прогнозно задержится у отметки в диапазоне с 109,30-109,95 долл. США.

3. Объем ипотечного кредитования в РФ. В 2013 г. объем ипотечного кредитования в стране показал рост до 1,3 трлн. руб., что на 23,08% больше показателя 2012 г. и на 85,71 % показателя 2011 г. На конец 2014 г. прогнозируется, что показатель ипотечного кредитования будет на уровне с 1-1,15 трлн.руб., что на 23,08-11,54% меньше показателя 2013 г., тогда к 2015 г. эта динамика вновь будет возрастающей, и показатель по ипотеке покажет рост на 13,04% от показателя 2014 г.

4. Доля ипотечных сделок. В 2013 г. доля ипотечных сделок выросла на 4,1% по отношению к 2012 г. и на 7,0% по сравнению с 2011 г.,  уже к концу 2014 г. доля ипотечных сделок снизится до 22,5 % или на 2,05% по сравнению с 2013 г., но к концу 2015 г. опять вырастит до 23,58% или на 1,03%.

5. Ввод в эксплуатацию жилой недвижимости. В прогнозном I кв.2015 г. будет введено эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв.2014 г. на 3,48%, чистый рост составит 103,68% по отношению к аналогичному периоду 2014 г., прирост в 3,68%.

6. Динамика объема строительных работ. В августе 2014 г. динамика объема строительных работ отображает снижение по отношению к предыдущему месяцу, в среднем на 4,40% прирост отрицательный на уровне 3,20%,  средний показатель роста объема работ за 8 месяцев  2014 г.- 101,86%, показатель прироста стабильный в 1,86%. Подобный прирост/рост наблюдался в этом же году в июне-июле месяце.

7. Динамика стоимости по объему предложений жилой площади. Средневзвешенная цена по количеству предложений жилой площади на вторичном рынке недвижимости 52,88 м², стоимость ниже средней зафиксирована в 19 городах и районах, самая низкая средняя стоимость предложения  в Шахты, Ростовской области- 30,4 м², Ставрополь – 35,4 м², Салават, Республика Башкортостан –  39,5 м².

Общий объем предложений на вторичном рынке недвижимости 2013 г.-  232 тыс. предложений.

Наименьшая средняя стоимость жилой площади на «первичную площадь», а она составила 58,14 тыс.м.кв., в Шахтах, Ростовской области – 30,9 м², в Ставрополе – 35,5 м², Ишимбаях – 38,4 м² и Салавате -39,4 м². В Самаре чуть более средней квадратичной стоимости 58,5 м².