На сегодняшний день совершенно понятно, что российский рынок недвижимости находится в тяжелом положении. Одни эксперты склоняются к мнению, что в ближайшее время рынок недвижимости будет в глубоком упадке, другие утверждают, что ситуация не критична, а некоторые даже прогнозируют оживление рынка и его рост. Тем не менее, нужно согласится с тем, что в ближайшее время будут изменения, к которым надо приготовится.

Думаю, никто не поспорит с тем фактом, что стоимость недвижимости в рублях всегда только возрастает (см. рис. 1):

Индекс стоимости жилья (руб./ кв. м.)

                                                                              (рис. 1)                                  (за данными портала IRN)

В целом, по графику видно, что цены на недвижимость в рублях неуклонно растут, тогда, когда в долларах (см. рис. 2) только за период 2013-2015 гг. стоимость жилья в России значительно подешевела, на 2000 дол. за кв.м. (если в начале 2013 года квадратный метр стоил 5000-6000 дол., то к концу 2014 года цена упала до 3000-4000 дол.).

Индекс стоимости жилья (дол./ кв. м.)

                                                                         (рис. 2)                                  (за данными портала IRN)

Откуда же такая валютная диспропорция? Все дело в том, что инфляция доллара гораздо меньше, чем инфляция рубля, и рост недвижимости в рублях происходит из-за сильного обесценивания национальной валюты по отношению к другим валютам. Отсюда и повышение цен в рублях.

Ценовой обвал рынка недвижимости в России, конечно же, подорвал эту отрасль не только тем, что продавцы стали существенно терять в деньгах, но и покупали не стали богаче (так как их зарплата привязана к национальной валюте, а не к доллару), и спрос на московскую недвижимость, в первую очередь на вторичном рынке, тоже значительно упал (см. рис. 3):

Динамика количества сделок на вторичном рынке Москвы 2014-2015 гг.

                                                                          (рис. 3)               (за данными Управления Росреестра по Москве)

Из наведенного выше графика мы можем заметить, что в начале 2014 спрос на вторичную московскую недвижимость был достаточно высоким. Особенно в первом полугодии 2014 года спрос на московскую недвижимость был даже ажиотажным, что было преддверием значительного его упадка в 2015 году. Что, собственно, мы и видим на рисунке. Такой бум на покупку недвижимости был спровоцирован желанием людей обезопасится от беспощадной инфляции и вложить свои деньги в стоящий инструмент, которым и является недвижимость.
Но, по сути, это вряд ли разумно, учитывая, что цены в долларах на недвижимость упали.

Итак, платежеспособный спрос охватил только рынок недорогих объектов, а качественная недвижимость на 3 и больше комнат осталась терять более всего. Это очень легко объясняется тем, что ипотечные условия кредитования резко ухудшились, а в совокупности снижения уровня доходов у населения, это стало причиной способности людей склонятся больше на вторичный рынок квартир эконом-класса.

Да и сами собственники элитной недвижимости, которые всегда оценивали свою недвижимость в долларовом эквиваленте, не готовы терять 30-40% от ее стоимости и просто замораживают свое желание купить-продать свои квадратные метры.
Что касается рынка недвижимости новостроек в Москве на период первого полугодия 2015 года, то вот главные параметры (см. табл. 1), характеризующие наиболее четко данную рыночную нишу:

Как заявляют эксперты, прямое влияние на первичный рынок московской недвижимости оказывают в первую очередь внешнеполитические и внешнеэкономические факторы, от которых зависит будущее улучшение или ухудшение активности в этой области. Но Центральный банк уже снижает ставку кредитования под рынок первичной недвижимости, что должно дать толчок и не убить спрос на этом рынке окончательно.

Динамика цен на первичном и вторичном рынке тоже существенно изменилась по сравнению с предыдущими периодами в разрезе основных видов объектов недвижимости (см. табл. 2). Сейчас принято считать, что объекты стоимостью до 170 000 руб. за кв. м. – это эконом-класс, 170 000 – 200 000 руб. за кв. м. – комфорт-класс, если цена в диапазоне 200 000 – 400 000 руб. за кв. м. – это бизнес-класс, и элитная недвижимость будет стоить от 400 000 руб. за квадратный метр. Но в общем, как видно из представленной таблицы, почти по всем сегментам недвижимости цены упали, в связи с снижением уровня доходов населения.

В самых дешевых квартирах по новостройкам цена квадратного метра возросла на 3,5%, средняя цена эконом-класса упала аж на 3,4%, ценовые колебания сегмента бизнес-класса были незначительные, но с отрицательными 0,8%, а вот цены на элитную недвижимость просели на целых 3,9% от средней цены предложения, но как это не странно на вторичном рынке средняя цена на элитную недвижимость наоборот выросла на 2,9%, тогда, когда по всем остальным сегмента мы видим отрицательный прирост.

Выводы: учитывая все приведенные факты, а также понимая то, что на рынок недвижимости влияют и много других внутренних и внешних показателей мировой и национальной экономики, можем сделать вывод, что в ближайшие два-три года не стоит ожидать от московского рынка недвижимости невозможного: скорее всего 2016-2018 года будут и дальше характеризироваться спадом активности и покупательского спроса. Чтобы это не было так болезненно ни для собственников недвижимости, ни для их потенциальных покупателей, нужно делать более доступным ипотечное кредитование и всячески стремится уменьшить влияние внешнеполитического фактора на рынок недвижимости вообще.